Les OPCI, ces nouveaux fonds providentiels pour les trésoreries des banques

Encore naissante au Maroc, l’activité des Organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) s’avère une aubaine pour les banques, en particulier pour celles qui disposent d’un important patrimoine immobilier et foncier. Récemment d’ailleurs, plusieurs établissements de la place ont réalisé des opérations de transferts d’une partie de leurs agences et bâtiments de bureau vers leurs propres OPCI.

C’est le cas de la Banque centrale populaire (BCP) qui a annoncé, le 18 décembre 2020, le transfert de 170 de ces agences, pour un milliard de dirhams à l’OPCI «Patrimoine Premium SPI-RFA», lancé par la société de gestion Africa Stone Management, filiale du groupe bancaire.

Plus récemment, BMCI, annonçait à son tour le lancement de son OPCI «Cleo Pierre SPI-RFA», auquel 78 agences du groupe bancaire ont été cédées le 5 janvier 2021 pour une valeur de 548 millions de dirhams.

Une fois cédés à l’OPCI, les actifs sont loués à la banque au titre de contrats de bail de longue durée. C’est ce qu’on appelle un mécanisme de «sale and lease back» dans le jargon financier.

«Par définition, le mécanisme de Sale and Leaseback (SLB), connu aussi sous l’appellation d’opérations d’externalisation immobilière, est un mécanisme de financement qui consiste pour une entreprise à céder un actif immobilier et à en conserver l’usage en tant que locataire au titre d’un bail commercial», précise un expert sollicité par Le360.

Une kyrielle d’avantagesSi les banques au Maroc ont de plus en plus recours à ce mécanisme, c’est qu’il présente de nombreux avantages. Les opérations d’externalisation immobilière leur permettent de monétiser leurs actifs immobilisés, et de disposer, par conséquent, de liquidités immédiatement disponibles.

Une véritable aubaine en cette période de crise sanitaire, où des tensions sur les liquidités surgissent fréquemment.

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Le mécanisme permet ainsi un accroissement de la trésorerie, ce qui donne à l’entreprise plus de latitude pour conquérir de nouveaux marchés ou de se désendetter. Une telle opération permet enfin aux établissements bancaires «l’obtention de fonds propres lorsque les sources de financement traditionnelles ne sont pas envisageables ou sont onéreuses», souligne notre expert.

Selon notre spécialiste de la gestion d’actifs, ce mécanisme de SLB permet également aux banques de «réaliser une plus-value en profitant de conditions de marchés favorables et l’amélioration de la structure du bilan». Cet avantage est d’autant plus alléchant au Maroc que la loi de finances 2021 exonère, jusqu’en 2023, les plus-values sur les apports de biens aux OPCI.

Le mécanisme de SLB présente aussi des avantages sur le plan de la gestion des biens immobiliers détenus par les banques. En effet, en faisant le choix stratégique d’externaliser ces biens vers un OPCI, l’entreprise (la banque, ici en l’occurrence) peut se concentrer sur son cœur de métier et non de gérer un patrimoine immobilier. Ce rôle de développement et de valorisation du patrimoine immobilier, avec toute la technicité qu’il requiert, incombe alors aux sociétés de gestion d’OPCI, qui foisonnent ces derniers temps.

Ce n’est que le débutSelon les derniers chiffres disponibles, l’industrie des OPCI au Maroc compte 3,55 milliards de dirhams d’actifs sous gestion. Pour rappel, cet instrument réglementé, lancé au Maroc en juin 2019, permet à un ensemble d’investisseurs de mettre en commun leurs capitaux en vue de les réinvestir dans l’immobilier professionnel locatif.

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Les banques investissent récemment massivement ce secteur. Ces opérations de SLB leur permettent au-delà des avantages fiscaux et financiers, un amorçage de leur OPCI à travers un patrimoine foncier qui permet déjà de générer des revenus.

Il y a donc fort à parier que les opérations de transferts, par les banques, d’une partie de leurs biens immobiliers vers les OPCI, vont se multiplier à l’avenir. Surtout que le potentiel du marché est considérable. Il est estimé à environ 200 milliards de dirhams, et ce, uniquement en ce qui concerne le segment «marché de bureaux».