Relance de l’habitat: les recommandations des économistes de l’Istiqlal

La commission chargée de mener la réflexion sur la relance du secteur de l’habitat est composée de quatre membres de l’Alliance des économistes istiqlaliens (AEI): Nejjar Amine, Sebti Mehdi, Sekkat Said et Kettani Iqbal. L’objectif est d’enrichir le débat sur la crise de confiance que vit le secteur. Les résultats de cette étude ont été présentés, mercredi, lors d’un Ftour débat à Casablanca.

Ci-après la liste des mesures préconisées par les économistes du parti de l’Istiqlal:

Mesures liées au logement social

1- Adopter une approche régionale pour identifier les régions qui ont un besoin réel en logements sociaux et qui se doivent d’attirer les promoteurs immobiliers pour y investir. Le dispositif fiscal actuel pourrait être maintenu dans les régions identifiées avec des objectifs définis de création d’emplois, de recours aux entreprises de construction locales et d’utilisation des matériaux locaux de construction (objectifs à définir dans la convention signée). L’effort de l'Etat se doit d être réparti équitablement sur tout le territoire.

2- Limiter et cadrer au maximum le recours aux systèmes de dérogations pour les autres régions en fonction des besoins communément identifiés par la wilaya et la région, en concertation avec le Ministère de l’habitat.

3- Instaurer la mixité sociale comme règle dans le montage des programmes d’habitat avec la mise en place d’équipements, d’espaces verts et lieux de vie en adéquation avec les attentes des acquéreurs de ces programmes.

4- Exiger la durabilité et la qualité dans la construction avec un label qualité pour le logement social à instituer au-delà du certificat de conformité délivré par le ministère de l’Habitat.

5- Inciter les banques à s’investir davantage dans le financement du logement social aux acquéreurs (repenser la formule de la garantie CCG, implication des autorités publiques dans les campagnes de recouvrement des impayés, engagement des banques sur des quotas à financer en nombre ou en montant).

6- Exonérer totalement la TVA sur les intérêts bancaires liés aux crédits acquéreurs destinés à l’acquisition de logements sociaux à minima pour les crédits FOGARIM et partiellement (50%) pour les crédits acquéreurs hors FOGARIM.

7- Inventer de nouveaux concepts de logements sociaux (exemple: superficie comprise entre 50 et 100 m² à 5000 DH le m²) avec aide directe donnée aux futurs acquéreurs pour régler l’avance en fonds propres. Le reliquat du montant de l’acquisition se fera via le recours au crédit bancaire.

Mesures liées au logement pour la classe moyenne

1- Mobiliser du foncier public adapté pour cette clientèle, à proposer dans le cadre de partenariat public-privé à des investisseurs pour ce type de projet à des conditions préférentielles, avec un cahier des charges précis.

2- Revoir le cahier des charges pour ces projets en améliorant les prestations avec notamment l’efficacité énergétique, exigences en matière d’espaces verts et de lieux de vie, etc.)

3- Intégrer les notions d’optimisation des normes d’urbanisme pour ce type de projets qui peuvent passer par une augmentation de la densité ou de la verticalité si les villes le permettent.

4- Encourager les coopératives d’habitat pour les projets liés à la classe moyenne.

5- Proposer une offre de logement spécifique aux primo-accédants (aide directe).

6- Améliorer la capacité financière des acquéreurs en révisant à la hausse la déduction des intérêts des prêts pour l’acquisition d’un logement destiné en tant qu’habitation principale dans la limite de 20% (au lieu de 10% actuellement en vigueur).

7- Rendre le Plan d’Epargne Logement (PEL) plus attractif à travers la révision à la hausse du plafond de versement à 600.000 DH au lieu de 400.000 DH, ainsi que la déduction de la mensualité versée dans un PEL de la base soumise à l’Impôt sur le revenu (IR) dans la limite de 20% du revenu global imposable pour un logement dont la valeur vénale ne dépasserait pas 1000.000 DH.

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Mesures liées au logement à faible Valeur immobilière totale (VIT)

1- Eu égard au fait que ce produit est destiné aux populations défavorisées, il ya lieu de maintenir le dispositif fiscal en vigueur tout en fixant des objectifs chiffrés par régions sur un délai de 3 ans en faisant un point annuel et en révisant le cahier des charges.

2- Simplifier la procédure de la récupération de la TVA par les promoteurs immobiliers auprès du Trésor.

3- Diversifier les sources de proposition du foncier destiné à ce type de programme au-delà d’Al Omrane pour les promoteurs immobiliers de «petite taille».

4- Faciliter la commercialisation de ce type de logement en limitant un quota de 10% du nombre de logements autorisés dans le cadre de la convention à mettre à la disposition du ministère de l’Intérieur (pour le recasement, entre autres).

Mesures liées au logement dans le monde rural

1- Disposer d’un cadre législatif et règlementaire adapté aux spécificités de l’habitat rural (schémas d’urbanisme régionaux spécifiques qui prennent en compte la dispersion de l’habitat en milieu rural, révision des conditions de la propriété foncière des agriculteurs tout en sécurisant le patrimoine agricole productif -mimimum parcellaire-).

2-Préserver le paysage de l’habitat rural à travers: 

- L'élaboration des chartes de l’éco-construction (pour préserver le patrimoine architectural et paysager) avec le concours des architectes;

- La préservation des métiers locaux (Maalam…) en milieu rural; 

-Un encadrement architectural et une assistance technique gratuite pour les bénéficiaires résidant dans les zones rurales (plan d’auto-construction et plans modèles);

3- Optimiser les coûts en utilisant les matériaux locaux de construction.

4-Développer le recours au micro-crédit au logement pour financer les constructions en milieu rural.

5- Mobiliser des financements pour la mise à niveau et la réhabilitations des douars et des maisons traditionnelles menaçant ruine en milieu rural.

6- Pour encourager la mobilité de certaines professions vers le monde rural (enseignants, fonctionnaires, médecins, etc), il y a lieu de développer des programmes de logements sociaux qui seront acquis par l’Etat ou les collectivités locales pour les besoins de la location à des loyers modérés à destination de ces professions.

Mesures liées au logement locatif

1- Encourager le locatif dans le logement social:

- En libérant les plafonds de loyer (maximum de 2000 DH). Le marché doit s’autoréguler.

- En permettant aux personnes physiques d’investir dans ce créneau à partir de l’acquisition d’au moins 10 unités de logements sociaux dans le cadre d’une convention avec l’Etat.

2- Renforcer l’arsenal juridique pour encourager l’investissement dans le locatif à travers: - Le renforcement de la règlementation du bail en le rendant plus équilibré.

- L'élargissement des dispositions de la loi sur le leasing immobilier professionnel au résidentiel (en s’inspirant du modèle appliqué dans la finance alternative).

- Encourager l’émergence des OPCI dans l’immobilier résidentiel (compléter l’arsenal juridique des métiers de syndic et des sociétés de gestion immobilière).

3- Encourager le locatif sur des créneaux particuliers:

- Locatif des logements meublés (en ciblant la population en mobilité géographique fréquente);

- Locatif des logements anciens après leur rénovation (remise à niveau d’un parc immobilier non négligeable dans les grandes villes -au niveau des centres-);

4- Développer de nouveaux produits de logements HLM (habitats à loyers modérés) gérés par l’Etat.

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Intensifier la lutte contre l’habitat insalubre

1- Process de transfert des habitants des bidonvilles vers les nouveaux sites à revoir: 

- Mise en place d’une Maîtrise d’ouvrage sociale (MOS) de cette population-cible qui prend en compte la période scolaire, les bassins d’emplois avant/après transfert, les équipements et lieux de vie sur les nouveaux sites de relogement/recasement;

- Toute proposition d’alternatives doit comprendre, outre la parcelle ou le logement obligatoire, l’accès aux services publics de base (transport, enseignement, santé et emploi) sur les nouveaux sites d’installation;

- Proposer aux bénéficiaires une assistance technique et administrative de l’Etat ainsi qu'un accompagnement financier en cas de l’auto-construction ( pour les protéger des spéculateurs);

2-Suivi rapproché du programme Ville sans bidonvilles (VCB) à travers:- L'optimisation de la gouvernance et de la transparence de ce programme (contrôle du nombre de ménages concernés, listes des bénéficiaires par préfecture, conditions et timing des transferts, bilans des actions entreprises);

- La mise en place d’un outil central de recensement de l’ensemble des bénéficiaires des opérations de recasement pour éviter les doublons;

3- Concentrer les efforts des interventions publiques sur la lutte contre l’habitat menaçant ruine avec des opérations ciblées de rénovation et de remise à niveau urbaine et de requalification des quartiers sous équipés avec un accompagnement social adéquat et des aides directes (cas des auto-rénovations).

Mesures liées au Foncier

1- Ouvrir du nouveau foncier à l’urbanisation pour maîtriser la pression sur le foncier. La priorité est à donner pour les quartiers enclavés et les terrains urbanisables gelés par des décisions administratives (réserves stratégiques, terrains réservés à des équipements non réalisés, terrains habous, etc).

2-Création des agences foncières régionales qui seront chargées d’acquérir de nouvelles réserves foncières et de reconstituer ainsi le domaine privé de l’Etat en vue de participer à la régulation foncière.

3- Intégrer la planification territoriale stratégique de l’habitat dans les documents d’urbanisme en planifiant la densité maximale de la population des villes (au-delà d’un seuil, il faut créer une ville satellite nouvelle);

4- Réadapter les statuts des bras armés de l’Etat dans le secteur (CGI et AL OMRANE) afin de leur permettre de jouer un rôle de régulateur en amont dans la maîtrise du foncier et lutter ainsi contre la prolifération de la spéculation foncière

Mesures liées à la règlementation aux normes d’urbanisme

1- Réformer la planification urbaine en vue d’une optimisation des équipements d’infrastructures existantes et la réduction du coût de l’urbanisation (la réalisation de ces équipements relève des communes ou des gestionnaires des réseaux hors site);

2-Accélérer le renouvellement et la généralisation des plans d’urbanisme sur tout le territoire;

3-Améliorer la gouvernance des guichets uniques pour la délivrance des autorisations de construire et permis d’habiter (code de construction, e-instruction);

4-Favoriser la préférence nationale pour les matériaux dédiés à la production de logements sociaux (sauf s’ils ne sont pas disponibles au niveau national) et l’utilisation des matériaux locaux (approche régionale);

5-Rehausser les standards de qualité du logement en exigeant l’utilisation de matériaux certifiés ISO, et la normalisation des matériaux de construction tout en privilégiant l’efficacité énergétique afin de baisser la facture énergétique des ménages;

6-Accorder un intérêt particulier au respect de la réalisation des espaces verts, des équipements publics de proximité et des lieux de vie dans les plans d’urbanisme sur tout le territoire.

Mesures liées aux opérateurs du secteur

1-Professionnalisation des opérateurs du secteur:

-Statut du promoteur immobilier à instituer et à encadrer-Encadrement de tous les intervenants dans l’acte de bâtir-Règlementation de certains métiers (contrôle technique, sécurité)-Structuration de l’auto-construction & de la sous-traitance-Réhabilitation et organisation des coopératives & amicales d’habitation

2-Attention particulière aux petits promoteurs

Lancement de programmes immobiliers spécifiques permettant aux petits promoteurs d’accéder au foncier (accès au foncier public suite à des appels à manifestation d’intérêt ) dans des conditions favorables. 

3-Mise en place d’un écosystème du secteur

-Implication de toutes les activités de la chaîne de valeur du secteur: exploitation des carrières, industrie des matériaux de construction, conception & études, entreprises de BTP. 

-Fixation d’objectifs ambitieux: nombre d’emplois crées et à créer, valeur ajoutée, etc)

Que préconiser pour les logements invendus?

1- Dans le cadre de la Résidences immobilières de promotion touristique (RIPT), permettre aux promoteurs engagés dans des conventions avec l’Etat, de se substituer aux sociétés d’investissement et de destiner tout le stock d’invendus au locatif dans le cadre d’une gestion directe assurée par le promoteur lui-même.

2- Assouplir les conditions d’accès au logement social en cas de mobilité géographique des familles en permettant aux propriétaires préalables de logements, d’acquérir un autre logement social dans une autre ville d’accueil dans des cas bien précis et cadrés et ce, sur présentation d’une attestation de travail pour les salariés et fonctionnaires disposant d’un travail stable et de revenus réguliers.

3- Inciter les grands organismes publics ou privés à acquérir via les OPCI un stock de logements invendus, les renover et les remettre sur le marché locatif (ex: le locatif étudiant).